Az építőiparban, az egyes kivitelezési szerződések esetében gyakran halljuk azt, hogy a kivitelező ugyan teljesített, azonban nem a szerződésnek megfelelő minőségben. Az alábbiakban ismertetjük a hibás teljesítés fogalmát, illetve a jogkövetkezményeit, így a jótállás, a kellékszavatosság és a kártérítés kapcsán foglaljuk össze a legfontosabb tudnivalókat.
I. Hibás teljesítés
A 2013. évi V. törvény (Ptk.) definiálja a hibás teljesítés fogalmát:
„A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.”
Sok esetben a megrendelő a hibát csak évekkel később észleli, így a továbbiakban kitérünk arra is, hogy hány éven belül van lehetőség az igényérvényesítésre, valamint a bizonyítással kapcsolatos legfontosabb szabályokra.
II. Jótállási és kellékszavatossági igények érvényesítése
A kivitelezési szerződések jellemzően tartalmazzák, hogy a vállalkozó a kivitelezésért kellékszavatossággal és jótállással tartozik.
Jótállás:
A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet határozza meg a jótállási kötelezettség kiterjedésének körét, a Ptk. pedig tartalmazza a jogsérelem orvoslása érdekében igénybe vehető eszközöket.
A jótállás tekintetében a Ptk. az alábbiak szerint rendelkezik: „aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal, vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban, vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.”
A jótállási igény a jótállási határidőben érvényesíthető. A jótállási idő azt jelenti, hogy a kötelezett mely határidő alatt megjelenő hibákra vállal fokozott helytállási kötelezettséget. Ha a jótállásra kötelezett kötelezettségének a jogosult felhívására – megfelelő határidőben – nem tesz eleget, a jótállási igény a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hónapon belül akkor is érvényesíthető bíróság előtt, ha a jótállási idő már eltelt.
A hivatkozott Kormányrendelet meghatározza, hogy mely épületszerkezet esetén hány év a jótállás időtartama. Az időtartam 3 és 10 év között mozog, a Kormányrendelet mellékletei tételesen felsorolják, hogy az egyes épületszerkezetekre hány év a jótállás időtartama.
A jótállás a kellékszavatosságnál szigorúbb felelősségi alakzatot jelent, ugyanis a bizonyítási teher megfordul: a jótállásra köteles fél csak akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítani tudja, hogy a hiba oka az ő teljesítése után keletkezett.
Kellékszavatosság:
A kellékszavatosság tekintetében a Ptk. rögzíti, hogy „olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.”
Kellékszavatossági igénye alapján a jogosult választása szerint
a.) első lépcsőben kijavítást vagy kicserélést igényelhet,
b.) második lépcsőben az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének megfelelően nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt.
Fontos szabály, hogy amennyiben a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el.
A kellékszavatosság esetén a megrendelőnek, tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a probléma a hibás teljesítés, a hibás kivitelezés miatt keletkezett, tehát a kivitelező hibájából, és már megvolt, amikor a megrendelő átvette az épületet.
Kártérítés:
A kártérítés tekintetében elsőként fontos kiemelni, hogy beszélhetünk ún. tapadó károkról és következménykárokról. A Ptk. külön rendelkezéseket tartalmaz a kellékszavatossághoz kapcsolódó kártérítési igényekre. A Ptk. szerint a kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a hibás teljesítésből eredő kárát, kivéve, ha a hibás teljesítést kimenti.
Például, ha a vállalkozó hibásan kivitelezi a szigetelést, akkor értelemszerűen a jótállás, illetve a kellékszavatosság intézménye merül fel, azonban a Ptk. – az alábbi feltételek mellett – a kártérítési igények érvényesítésére is lehetőséget kínál.
A hibás teljesítéssel bekövetkezett károk megtérítésére a jogosult akkor tarthat igényt, ha kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt.
A Ptk. 6:174. §-a tehát a tapadó károk tekintetében bizonyos korlátokkal, feltételekkel engedi meg a kártérítési igény érvényesítését a kellékszavatossági, jótállási igények érvényesítése helyett.
A következménykárok esetében is tartalmaz rendelkezéseket a Ptk. A következménykárokról akkor beszélhetünk, amikor a szolgáltatás hibái következtében akár személyi károk (pl. testi épség, egészség sérülése), akár dologi károk (vagyontárgyak sérülése) érnek. Ekkor a szolgáltatás hibája (az eredeti, szigetelési hibánál maradva) többek között gazdasági kiesést okozhat, megfosztja a jogosultat attól a vagyongyarapodástól, amelyhez a hibátlan szolgáltatás esetén hozzá juthatott volna (pl. a szigetelés hibája miatt a jogosult nem tudja kiadni a lakását, így elesik a bérleti díjtól). További következménykár lehet a hibás teljesítés következményeinek elhárítása, az érdeksérelem enyhítésének költségei.
Fontos kihangsúlyozni, hogy a hibás teljesítést ezesetben a kivitelező kimentheti. Tehát amennyiben a szerződésszegő kivitelező bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa, akkor a vagyontárgyakban okozott károk megtérítése iránti igényét, vagy az elmaradt bérleti díjra vonatkozó igényét a jogosult nem tudja sikeresen érvényesíteni.
Amennyiben kérdése merül fel a hibás teljesítés kapcsán, vagy az igényérvényesítés körében segítségre szorul, vegye fel velem a kapcsolatot.
