Egy ingatlan megvásárlása jelentős befektetés, ezért az adásvételi szerződés megkötésekor a vevők jogosan várják el, hogy az ingatlan megfeleljen a szerződésben és a jogszabályokban rögzített követelményeknek. Előfordulhat azonban, hogy a birtokbavételt követően derülnek ki olyan hibák – például beázás, statikai problémák vagy más rejtett műszaki hiányosságok –, amelyek jelentősen csökkentik az ingatlan értékét vagy használhatóságát. A hibás teljesítés jogkövetkezményeiről írunk: jótállás, kellékszavatosság.
Ilyen esetekben a jog a vevő oldalán áll, és lehetőséget biztosít számára, hogy igényét érvényesítse az eladóval vagy a kivitelezővel szemben. A hibás teljesítés jogkövetkezményei között kiemelt szerepet kapnak a kellékszavatossági és a jótállási igények, amelyek azonban eltérő tartalommal és feltételekkel alkalmazhatók. Jelen cikk célja, hogy bemutassa, milyen jogi eszközökkel élhet a vevő, ha az ingatlan a szerződés ellenére hibásnak bizonyul. Amennyiben Önnek aktuális a hibás teljesítés kérdése, javasoljuk a korábbi, hasonló témában írt cikkünk elolvasását is.
A Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) a hibás teljesítést a szerződésszegés esetei között nevesíti. Szerződésszegésről akkor beszélünk, ha a vállalt kötelezettséget nem a szerződésben meghatározott módon teljesítik. Így szerződésszegést eredményezhet minden olyan magatartás vagy körülmény, amely miatt a szerződés egyáltalán nem, vagy nem a tartalmának megfelelően valósul meg.
A hibás teljesítés – mint a szerződésszegés egyik nevesített formája – számos esetben előfordulhat, akár adásvételi, akár vállalkozási szerződésnél. A Ptk. kimondja: a kötelezett akkor teljesít hibásan, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban rögzített minőségi követelményeknek. Fontos azonban, hogy a törvény kifejezetten rögzíti: nem minősül hibás teljesítésnek, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett volna.
A hibás teljesítés jogkövetkezményeként a jogosult élhet kellékszavatossági vagy – meghatározott esetekben – jótállási igényével, illetve bizonyos feltételek mellett kártérítést is követelhet. Az alábbiakban a kellékszavatosság és a jótállás főbb szabályait ismertetjük.
Kellékszavatosság
A kellékszavatosság a hibás teljesítés egyik jogkövetkezménye: a visszterhes szerződés jogosultjának szolgál arra, hogy a teljesítés hibája miatt bekövetkezett értékcsökkenésből fakadó érdeksérelmét orvosolja. Nem terjed ki azonban a hibás teljesítéssel okozati összefüggésben felmerült következménykárokra – ezek kártérítési igény keretében érvényesíthetők.
A Ptk. szerint a kötelezett kellékszavatossággal tartozik minden olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak. A jogosult kellékszavatossági igényét kizárólag a szerződés kötelezettjével szemben érvényesítheti.
A jogosult a következő sorrendben élhet kellékszavatossági jogaival:
- elsősorban kijavítást vagy kicserélést kérhet,
- ennek hiányában az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti,
- maga kijavíthatja a hibát vagy kijavíttathatja a kötelezett költségére,
- végső esetben elállhat a szerződéstől, ha a kötelezett a kijavítást vagy kicserélést nem vállalja, nem tudja teljesíteni, vagy ha a jogosultnak e megoldásokhoz fűződő érdeke megszűnt.
A bizonyítási teher a jogosultat terheli: neki kell igazolnia, hogy a hiba oka már a teljesítéskor fennállt. A hibát a felfedezést követően haladéktalanul közölni kell a kötelezettel. Ha a közlés késedelmes, a késedelemmel összefüggésben felmerült kárt vagy többletköltséget a jogosult viseli.
Fogyasztó és vállalkozó közötti szerződés esetén a törvény külön határidőt ír elő: a hibát a felfedezéstől számított két hónapon belül közölni kell, és ez a közlés késedelem nélkül megtettnek minősül.
Az elévülési idők:
- általános esetben 1 év a teljesítés időpontjától,
- fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén 2 év,
- ingatlan esetén 5 év.
Jótállás
A hibás teljesítés orvoslásának másik eszköze a jótállás, amely szerződésen vagy jogszabályon alapulhat. Lényege, hogy aki jótállást vállal – vagy erre jogszabály kötelezi –, a jótállási idő alatt meghatározott feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért.
A jótállás egyik legfontosabb sajátossága, hogy a bizonyítási teher megfordul: nem a jogosultnak kell bizonyítania, hogy a hiba oka már a teljesítéskor fennállt, hanem a kötelezettnek kell igazolnia, hogy a hiba a teljesítés után keletkezett. Ez a bizonyítás sok esetben szakértő bevonását igényli.
Jótállási igényünket a jótállási határidőn belül érvényesíthetjük, vagyis a kötelezett kizárólag az e határidőn belül megjelenő hibákért felel. Ha a kötelezett nem tesz eleget kötelezettségének a felhívásban megjelölt határidőn belül, a jótállási igény bíróság előtt a határidő lejártától számított három hónapon belül akkor is érvényesíthető, ha a jótállási idő közben lejárt.
Amennyiben segítségre van szüksége igényei érvényesítésében, az alábbi elérhetőségeken állok szíves rendelkezésére:
📧 lorinczdorottya@ldlegal.hu
📞 +36 30 241 4118
