A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, ahol a közösség működését érintő legfontosabb kérdésekben születnek határozatok. Ezek a döntések azonban nem minden esetben jogszerűek. Előfordulhat, hogy egy közgyűlési határozat érvénytelen, és emiatt bíróság előtt megtámadható.
Mikor minősül érvénytelennek egy közgyűlési határozat?
A közgyűlési határozat akkor tekinthető érvénytelennek, ha:
- jogszabályba ütközik,
- ellentétes a társasház alapító okiratával vagy szervezeti-működési szabályzatával (SZMSZ), vagy
- a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sérti.
Fontos hangsúlyozni, hogy nemcsak a társasházi törvény (Tht.) megsértése vezethet érvénytelenséghez. Bármely más jogszabály – például a Polgári Törvénykönyv (Ptk.), az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény vagy akár az ágazati jogszabályok – megsértése is alapot adhat a határozat bírósági megtámadására.
Az érvénytelenség megállapítása kizárólag bírósági hatáskörbe tartozik.
Formai és tartalmi érvénytelenségi okok
A bírói gyakorlat két nagy csoportra osztja az érvénytelenségi okokat:
1. Formai (alaki, eljárási) jogsértések
Formai okból lehet érvénytelen a határozat például akkor, ha:
- a közgyűlést nem szabályszerűen hívták össze,
- a meghívó nem tartalmazta pontosan a napirendi pontokat,
- nem tartották be a meghívó kiküldése és a közgyűlés időpontja közötti kötelező határidőt,
- nem volt meg a szükséges határozatképesség,
- a közgyűlés napirenden nem szereplő kérdésben hozott döntést.
A meghívónak minden esetben konkrétan és egyértelműen kell megjelölnie azokat az ügyeket, amelyekről a közgyűlés dönteni fog. Az olyan általános megfogalmazások, mint az „egyebek” vagy „folyamatban lévő ügyek” nem alkalmasak érvényes döntéshozatalra.
2. Tartalmi (érdemi, anyagi jogi) jogsértések
Tartalmi érvénytelenségről beszélünk, ha a határozat:
- jogszabályi rendelkezést sért, vagy
- a kisebbségben maradt tulajdonostársak jogos érdekeit lényegesen sérti.
Nem minden kisebbségi érdeksérelem vezet automatikusan érvénytelenséghez. A bíróság mindig az összes körülményt mérlegeli, és összeveti a kisebbség érdekeit a társasház egészének érdekeivel.
Gyakori okok a közgyűlési határozat érvénytelenségére
A bírói gyakorlat alapján a következő esetek fordulnak elő leggyakrabban:
Napirenden nem szereplő ügyben hozott döntés
A közgyűlés főszabály szerint nem dönthet olyan kérdésben, amely nem szerepelt a meghívó napirendjén, kivéve, ha valamennyi tulajdonostárs jelen van és egyhangúlag hozzájárul az eltéréshez.
Határozatképesség hiánya
A közgyűlés csak akkor hozhat érvényes határozatot, ha a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada eléri a törvényben vagy az SZMSZ-ben előírt mértéket. A határozatképességet a közgyűlés megkezdésekor és minden határozathozatal előtt vizsgálni kell.
Meghatalmazás hiánya
Amennyiben egy tulajdonostárs nem személyesen vesz részt a közgyűlésen, a nevében eljáró személynek érvényes meghatalmazással kell rendelkeznie. Ennek hiányában az adott szavazat nem vehető figyelembe.
Hiányos vagy jogsértő elszámolás
Az éves elszámolást elfogadó határozat érvénytelen lehet például akkor, ha:
- nem tartalmazza a lejárt, de be nem fizetett követelések részletezését,
- az elszámolás nem átlátható vagy nem ellenőrizhető.
Anyagi jogi jogsértések
Gyakori jogvita forrása például:
- a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos költségek jogellenes áthárítása,
- a Tht. 47–49. §-ainak megsértése,
- funkcióváltással kapcsolatos döntések, amelyek aránytalanul sértik egyes tulajdonosok érdekeit.
Kisebbségi érdekek védelme
A törvény külön hangsúlyozza a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét. A bíróság ugyanakkor nem tekinti automatikusan jogsértőnek például:
- a közös költség emelését felújítási vagy korszerűsítési munkák érdekében,
- korábban biztosított kedvezmények megszüntetését.
Minden esetben az adott ügy egyedi körülményei döntik el, hogy fennáll-e olyan mértékű érdeksérelem, amely a határozat érvénytelenségéhez vezet.
Összegzés – mikor érdemes jogi segítséget kérni?
A társasházi közgyűlési határozatok érvénytelensége összetett jogi kérdés, amelynél az eljárási és az anyagi jogi szabályok egyaránt döntő jelentőségűek. Sok esetben már egy látszólag apró formai hiba is elegendő lehet ahhoz, hogy a bíróság megsemmisítse a határozatot.
Amennyiben társasházi jogvitával, közgyűlési határozat megtámadásával vagy jogszerűségének vizsgálatával kapcsolatban jogi segítségre van szüksége, keressen bizalommal:
dr. Lőrincz Dorottya Rebeka ügyvéd
📞 +36 30 241 4118
✉️ lorinczdorottya@ldlegal.hu
