Sokan ismerik a közös tulajdon fogalmát, és sokakat érint a kérdés, hogy miként lehet a közös tulajdont megszüntetni? Például amikor többen örökölnek egy ingatlant, előfordul, hogy eltérnek az elképzelések és nincs egyetértés a tulajdonosok között. Ha valaki eladná a részét, a másik viszont ragaszkodik a közös tulajdonhoz, vagy nem sikerül meghatározni a vételárat, könnyen patthelyzet alakulhat ki. Ilyenkor jöhet szóba a közös tulajdon megszüntetése, amelynek többféle módja is van, akár bírósági úton is rendezhető. Jelen cikkben körbejárjuk, mit jelent pontosan a közös tulajdon megszüntetése, milyen lehetőségei vannak a tulajdonostársaknak, és mire érdemes figyelni a folyamat során.
A KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE, MINT IGÉNY
A közös tulajdon megszüntetése iránti igény a tulajdonostárs alanyi joga, amelyről lemondani nem lehet. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, azonban azt a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.
A Polgári Törvénykönyv szabályainak megfelelően, azonban ha a közös tulajdon megszüntetése iránti igény érvényesítése joggal való visszaélést valósítana meg, vagy ellentétes lenne a jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás követelményével, a bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet elutasítja.
MEGSZÜNTETÉS MÓDJAI
A közös tulajdon természetben való megosztása
A bírói gyakorlatban ez a módszer akként jelenik meg, hogy ha a közös tulajdonban álló ingatlan természetbeni megosztásának feltételei fennállnak, a megszüntetési módtól eltérni csak kivételes esetben indokolt. Ilyen kivételes, az egyébként műszakilag lehetséges természetbeni megosztástól eltérő megoldás alkalmazását megalapozó indok lehet, ha a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy a rendeltetésszerű használatot gátolná.
A tulajdoni hányad megváltása
A közös tulajdon megszüntetése akkor történik e módon, ha nincs lehetőség a természetbeni megosztásra vagy a bíróság azt nem alkalmazza, mert azzal jelentős mértékben sértené a felek – vagy legalábbis valamelyik fél – érdekeit.
Ezen módszer lényege, hogy valamelyik tulajdonostárs magához váltja (megvásárolja) a többi tulajdonostárs hányadát.
A fenti módszer egyszerű lehet, ha a felek ebben állapodtak meg, tehát tulajdoni hányad átruházására irányuló szerződés jön létre a tulajdonostársak között, viszont, ha a bíróság szünteti meg ezzel a módszerrel a közös tulajdont, akkor érdekkonfliktusok állnak egymással szemben.
Az egyik abban rejlik, hogy ha több tulajdonostárs (vagy akár mindegyikük) hajlandó magához váltani a többi tulajdonostárs hányadát, akkor el kell dönteni, hogy melyikük legyen erre jogosult. A másik érdekkonfliktust pedig azok a helyzetek rejtik, amelyekben az egyik tulajdonostárs kérelmére egy másik tulajdonostársat akarata ellenére kellene arra kötelezni, hogy az előbbi tulajdonostárs hányadát váltsa magához. A Polgári Törvénykönyv erre válaszul tartalmazza azt a szabályozást, hogy a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adhatja a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába, és akkor választhatja a közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját, ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt.
Ha a bíróság a közös tulajdonnak a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetését rendeli el, nemcsak a felek teljesítőképességét vizsgálja, de törekszik annak biztosítására is, hogy az ellenérték megfizetése ténylegesen megtörténjen. Ennek két általános eszköze van: ingatlanok esetében a vételár megfizetésének igazolásához, mint feltételhez kötött tulajdonjog-bejegyzésnek az elrendelése, a másik pedig a vételárnak a bírói letétbe helyezése (ez bármely dolgon fennálló közös tulajdon megszüntetése során alkalmazható).
Amennyiben az ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A tulajdonváltozás alapja ilyenkor a bíróság ítélete, a tulajdonostárs hányadát magához váltó másik tulajdonostárs tulajdonjogát a bíróság ítélete, mint közokirat alapján fogják az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
Árverés
Árverésre kizárólag akkor kerül sor, ha:
- a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg,
- a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot,
- a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat a tulajdonostársak között megfelelő arányban fel kell osztani.
Árverés esetén a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak az értékesítésben nem tudnak megállapodni, az értékesítés és a vételár felosztása a bíróság ítélete alapján történik hatósági árverés keretében. A a bíróság árverési értékesítést akkor rendel el, ha más észszerű és a felek érdekeinek egyensúlyára is figyelemmel lévő megoldás a közös tulajdon megszüntetésére nem alkalmazható.
Ha a tulajdonostársak megállapodnak a közös tulajdon megszüntetésének e módjában – csak együtt rendelkezhetnek –, őket a természetbeni megosztás elsődlegessége nem köti.
Árverés útján való értékesítés esetén a legkisebb vételárat a bíróságnak az ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételár a végrehajtás során sem a végrehajtó, a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le. A közös tulajdon árverés útján történő megszüntetésénél az értékesítés a közös tulajdonban álló vagyontárgy egészére és nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozik.
A közös tulajdon bírósági árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, mert a tapasztalatok szerint így a dolog rendszerint nyomott áron, sokszor jelentősen az értéke alatt talál gazdára.
Haszonélvezeti jog
Érdekes lehet a közös tulajdon megszüntetése abban az esetben például, ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant. A haszonélvezeti jog nem más, mint egy személyhez kötött ún. állagjog, amelynek jogosultja a más tulajdonában lévő dolgot rendeltetésszerűen birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.
Közös tulajdon megszüntetése esetén azért jelenthet nehézséget, mert sajátossága, hogy az a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad, továbbá, ha az természetes személyt illet meg, korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.
Érdemes megjegyezni, hogy a közös tulajdon megszüntetésekor, ha az megváltással vagy árveréssel történik, az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog negatív hatással lesz a megváltási értékre, illetve eladási árra.
Amennyiben közös tulajdon megszüntetése kapcsán segítségre van szüksége, vegye fel velem a kapcsolatot és egy konzultáció során át tudjuk beszélni a kérdéseit.
