A társasházi élet sokszor kompromisszumokkal jár: közös költségek, közös döntések, közös felelősség.
A társasház szervezetként működik, legfőbb döntéshozó szerve pedig a közgyűlés.
Bár a közgyűlési határozatok a közösség érdekeit szolgálják, előfordulhat, hogy egy döntés aránytalanul hátrányos valakire nézve, vagy jogszabályba ütközik.
👉 Ilyenkor felmerül a kérdés: hogyan lehet megtámadni a társasházi határozatot bíróság előtt, és milyen feltételekkel élhet jogorvoslattal a tulajdonos?
A közgyűlés feladata és jogköre
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, ahol a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában szavazhatnak.
A döntések kiterjedhetnek a társasház működésére, felújításokra, közös költségekre és más szervezeti kérdésekre.
Szavazati joggal kizárólag a tulajdonostársak rendelkeznek. Más személyek – például haszonélvezők, bérlők – csak akkor lehetnek jelen, ha ezt a közgyűlés kifejezetten engedélyezi.
A társasház ügyintézését a közös képviselő látja el, aki lehet természetes vagy jogi személy.
A társasház működésének felügyelete
A társasházak törvényes működésének felügyeletét általánosságban a jegyző látja el, aki ellenőrzi, hogy:
- az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) megfelel-e a jogszabályoknak,
- a társasház működése és határozatai összhangban vannak-e ezekkel,
- és hogy a határozatokat megfelelően hajtják-e végre.
Fontos: a jegyző nem vizsgálhat olyan ügyeket, amelyek bírósági eljárásra tartoznak – például birtokháborítás vagy közös költségviták esetén.
Mikor érvénytelen egy társasházi határozat?
A közgyűlési határozat érvénytelen, ha:
- jogszabályba ütközik,
- ellentétes az alapító okirattal vagy az SZMSZ-szel, vagy
- a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sérti.
Formai és tartalmi érvénytelenség
- Formai (alaki) hiba: pl. a közgyűlést nem megfelelően hívták össze, a meghívó hibás, vagy a napirend eltér a meghirdetettől.
- Tartalmi (érdemi) hiba: ha a döntés a kisebbség jogos érdekeit sérti.
Nem minden érdeksérelem vezet érvénytelenséghez — csak a lényeges, bizonyítható jogsérelem.
Ki jogosult megtámadni a közgyűlési határozatot?
A Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. tv. 42. § (1)) szerint:
„Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.”
Perindításra az jogosult, aki a határozathozatal időpontjában az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos.
A bírói gyakorlat alapján tulajdonosnak minősülhet az is, aki elbirtoklás, öröklés, ráépítés vagy vagyonközösség alapján szerez tulajdont.
Nem jogosult a perindításra:
- haszonélvező,
- bérlő,
- vagy más, nem tulajdonos használó.
⚠️ Fontos: aki a határozatot megszavazta, az nem hivatkozhat kisebbségi érdeksérelemre.
A kereset benyújtásának határideje
A közgyűlési határozat megtámadására 60 nap áll rendelkezésre.
A határidő a határozathozatal napját követő napon kezdődik.
- Közgyűlés esetén: a közgyűlés napját követő nap.
- Írásbeli szavazásnál: a szavazási határidő utolsó napja.
A bíróság a jogerős ítéletében érvénytelenítheti a határozatot.
Ez azt jelenti, hogy a döntés nem hajtható végre, nem alapíthat jogot, és nem keletkezik kötelezettség belőle.
Összegzés – mikor forduljon ügyvédhez?
Egy társasházi határozat megtámadása összetett jogi eljárás, amely alapos mérlegelést igényel.
Ha a közgyűlés döntése aránytalanul hátrányos, vagy jogsértőnek tűnik, érdemes tapasztalt társasházi jogászhoz fordulni.
- a határozat jogszerűségének előzetes vizsgálatában,
- a kereset előkészítésében,
- és a bírósági eljárásban való képviseletben.
